“Nỗi khổ” nghề môi giới bất động sản Việt Nam

Lâu nay, nghề môi giới BĐS được nhìn qua lăng kính thiếu thiện cảm của xã hội. Tuy nhiên, mấy ai biết được nghề môi giới BĐS cũng có những “trăn trở” và những nỗi khổ trong nghề, không biết phải “kêu” ai? 

Câu chuyện “cắt cò”

Qua những trải nghiệm từ thực tế, chúng tôi chứng kiến những câu chuyện cười ra nước mắt của nghề môi giới BĐS tại Việt Nam. Chả trách sao, những người hành nghề môi giới hiện nay sử dụng khá nhiều “chiêu đường phố” để đối phó với cả người mua lẫn người bán. Câu chuyện dưới đây như chuyện “thường ngày ở huyện” đang hiện diện trong hoạt động môi giới BĐS hiện nay.

Anh TV - tên một người làm môi giới BĐS lâu năm trong nghề mà tôi có quen biết . Nhận được yêu cầu của khách hàng (KH) muốn mua đất ở Mỹ Phước, Bình Dương để làm văn phòng. Có mức giá dưới 1 tỷ đồng. Anh TV đã rất nhiệt tình dẫn cho KH xem rất nhiều vị trí. Tuy nhiên, bao nhiêu công sức, tiền bạc và thời gian bỏ ra đều gặp phải “cái lắc đầu” của KH khó tính. Không nản chí ! Sau hơn 3 tuần, anh TV cũng đã tìm ra được cho KH vị trí đất nền ưng ý. KH rất hài lòng (nhưng không nói ra) vì cuối cùng cũng tìm ra được vị trí đẹp như ý. Tuy nhiên! Sau buổi xem đất nền thì KH có nói sẽ suy nghĩ thêm và trả lời sau. Nhưng, hai tuần kế tiếp vẫn không thấy KH trả lời. Qua tìm hiểu Anh TV mới biết rằng, Miếng đất này đã được bán. Mà KH chính là vợ của KH trước đây! Thế là anh TV đã bị “cắt cò” một cách oan ức. không biết phải “kêu” ai ?

Qua câu chuyện nêu trên đã cho chúng ta thấy?

+ Ai sẽ là người bảo vệ quyền lợi cho người hành nghề môi giới trong trường hợp này Để người hành nghề môi giới chân chính được và an tâm hành nghề, kiếm tiền lương thiện. Không “đẻ” ra những chiêu thức ma mãnh, đối phó làm xấu đi hình ảnh của người hành nghề môi giới BĐS ?

+ Làm cách nào để thay đổi tự duy của khách hàng khi sử dụng dịch vụ môi giới BĐS?

Ai bảo vệ quyền lợi người hành nghê môi giới?

Tại nhiều quốc gia, những người hành nghề môi giới BĐS phải có giấy phép hành nghề môi giới BĐS (Licensed Real Estate Broker) do chính quyền cấp. Người muốn hành nghề môi giới, tối thiểu phải có 120 giờ học và vượt qua trong kỳ thi sát hạch cuối khóa. Sau khi đã có giấy phép hành nghề. Người hành nghề môi giới mới được trực tiếp tham gia giao dịch thông qua công ty môi giới BĐS (Real Estate Agent) mà người hành nghề hợp tác hay làm việc. Ở đây, chúng ta phải hiểu rằng, giấy phép hành nghề môi giới như “cần câu cơm” và cũng là “vòng kim cô” ràng buộc pháp lý, đạo đức nghề nghiệp và nhiều biện pháp chế tài khác. Vì vậy, người hành nghề môi giới phải tuân thủ triệt để nếu không muốn bị tước giấy phép hành nghề.

Mỗi chuyên viên môi giới khi hành nghề bắt buộc phải sử dụng mẫu hợp đồng môi giới BĐS thống nhất chung do chính phủ soạn thảo và quy định, được sử dụng trên toàn quốc (như tại Úc). Tất cả giao dịch BĐS, nếu không sử dụng mẫu hợp đồng theo quy định này thi coi như không có giá trị pháp lý. Trong hợp đồng môi giới có rất nhiều những điều khoản. Trong đó có những điều khoản không thể thiếu được như:

1. Tiền phí hoa hồng môi giới (là % hoa hồng mà người bán hoặc cho thuê phải trả cho công ty dịch vụ môi giới. Mức phí này thống nhất chung trên toàn quốc, không thương lượng và do chính phủ quy định).

2. Hình thức hợp đồng :

+ Điều kiện mở: Là điều kiện mà chủ nhà có quyền gọi một hay nhiều công ty môi giới cùng bán nhà hay cho thuê cùng lúc

+ Hợp đồng độc quyền: Là hợp đồng mà người bán hay cho thuê chỉ ký kết với một công ty môi giới BĐS duy nhất, với thời hạn tối thiểu 90 ngày hoặc hơn tùy theo thỏa thuận giữa đôi bên. Trong thời gian hiệu lực của họp đồng, người bán nhà không được giao dịch với bất kỳ công ty môi giới BĐS nào khác.

+ Trong hợp đồng môi giới phải có số giấy phép (seri number) hành nghề của sàn giao dịch BĐS. Để được cấp giấy phép thành lập sàn không phải điều dễ dàng vì có những yêu cầu ràng buộc khắc khe như: Người xin thành lập “sàn” phải tốt nghiệp các khóa học chuyên môn và pháp lý, thời gian và kinh nghiệm làm việc bắt buộc, số thương vụ giao dịch hằng năm, số tiền giao dịch hằng năm, tiền ký quỹ,...

Với sự chặt chẽ trong quy định nêu trên, thì câu chuyện của Anh TV sẽ được bảo vệ. Chủ nhà không thể “cắt cò” được vì mọi giao dịch thuê, mướn, mua, bán đều thông qua các công ty mới giới BĐS.

Thay đổi tư duy của khách hàng khi sử dụng dịch vụ môi giới BĐS

Do những yếu tố khách quan và chủ quan trong suốt một thời gian dài do “lịch sử” kinh doanh BĐS để lại. Việc hoạt động mua bán, sang nhượng BĐS đều tự phát do người dân trực tiếp thỏa thuận và thực hiện là chính. Ngay như hiện nay, lật những trang báo quảng cáo rao vặt bán nhà hằng ngày, vẫn còn đầy rẫy những từ như “miễn trung gian”, “không tiếp báo”. Và như vậy, việc không cần dịch vụ môi giới BĐS đã mặc nhiên được hình thành một thứ “thói quen”. Vậy, những nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng khách hàng “nói không” với dịch vụ môi giới BĐS:

+ Người bán hay cho thuê không muốn tốn thêm một khoảng phí thanh toán cho phí dịch vụ môi giới BĐS vì họ cho rằng không cần thiết.

+ Không có các dịch vụ môi giới BĐS đáng tin cậy (chụp giựt, ép giá, lừa đảo).

+ Không hiệu quả khi người bán ký kết hợp đồng với các công ty môi giới (trong giai đoạn hiện nay, số “sàn giao dịch BĐS” chuyên nghiệp đúng nghĩa thật sự không nhiều).

+ Không có những quy định bắt buộc mọi sản phẩm BĐS được giao dịch phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch.

Chính những nguyên nhân nêu trên, đã hình thành lên một “thói quen” không tốt trong hoạt động kinh doanh mua bán, sang nhượng BĐS. Việc hầu hết các khách hàng đều “tự xử” khi có nhu cầu đã góp phần làm nẩy sinh những tiêu cực như: Lừa đảo, ép giá, nâng giá… trong giao dịch bất động sản.

Vậy làm thế nào để việc hoạt động môi giới BĐS đi vào nề nếp và thay đổi tư duy sử dụng dịch vụ môi giới BĐS trong cộng đồng ?

1. Không cấp giấy phép thành lập “sàn giao dịch BĐS” dễ dàng và tràn lan như hiện nay. Phải có những quy định thành lập sàn giao dịch BĐS nghiêm ngặt theo những tiêu chuẩn như các nước có ngành công nghiệp BĐS phát triển mạnh. Từ đó sẽ tạo lòng tin trong cộng động, có cái nhìn thiện cảm và cảm thấy an tâm hơn khi đến giao dịch tại các sàn.

2. Những quy định bắt buộc từ các cơ quan có thẩm quyền: Tất cả sản phẩm BĐS được giao dịch trên thị trường phải được thông qua những sàn giao dịch BĐS do Chính phủ cấp giấy phép hành nghề.

3. Quy định thống nhất % hoa hồng trên toàn quốc.

4. Thành lập Hiệp hội những nhà môi giới BĐS (Real Estate Brokers Association) nhằm bảo vệ và có các biện pháp chế tài những người hành nghề không có giấy phép hay vi phạm quy chế, điều lệ nhằm loại trừ những người hành nghề môi giới BĐS thiếu chuyên nghiệp.

5. Các sàn giao dịch BĐS phải tự thay đổi cho phù hợp với xu hướng phát triển chung của xã hội. Thay đổi tư duy văn hóa doanh nghiệp, đội ngũ nhân viên phải được đào tạo bài bản ở những trường đào tạo chính quy, nhân viên làm việc cho “sàn” hay cộng tác viên đều phải có giấy phép hành nghề và theo một chuẩn mực chuyên môn bắt buộc do “sàn” đề ra.

Tuy nhiên, ngoài những can thiệp bằng quy định và công cụ hành chính của Chính phủ. Thì chính những người hành nghề cũng phải ý thức và thay đổi “tư duy” nghề nghiệp bằng sự chuyên nghiệp, đạo đức, hiệu quả để dần lấy lại lòng tin trong cộng đồng. Để cho khách hàng thấy rằng, việc giao dịch qua các “sàn” là cần thiết.

Nếu có những giải pháp đồng bộ nêu trên. Thì việc thay đổi “thói quen” của khách hàng thông qua các sàn giao dịch BĐS khi có nhu cầu là điều đương nhiên. Vì khách hàng sẽ nhận ra nhiều lợi ích khi giao dịch qua “sàn” là cần thiết. Và quan trọng hơn là làm lành mạnh hơn hoạt động môi giới BĐS đi vào nề nếp, quy củ. Tránh tình trạng xô bồ và “nỗi khổ” của người hành nghề môi giới không còn xảy ra.